关于不动产出售问题,税务规定繁琐复杂,本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结,请持续关注。
【资料图】
首先,需明确一般计税与简易征收的适用问题。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(相关资料图)
房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税,无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收,无选择权。
税款征收及计算方法如下:
1.一般计税方法:税率为9%,预征率为3%
(1)适用:①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目
②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,选择一般计税的
(2)预缴:收到预收款时,在项目所在地预缴税款,预征率为3%
预缴税款额=预收款/(1+9%)*3%
(3)申报:纳税申报期内,在机构所在地完成纳税申报,税率为9%
申报税款=(销售额-支付的土地价款+价外收入)/(1+9%)*9%-进项税额-已预缴税款
2.简易征收:征收率为5%,预征率为3%
(1)适用:①小规模纳税人出售不动产
②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,选择简易征收的
(2)预缴:收到预收款时,在项目所在地预缴税款,预征率为3%
预缴税款额=预收款/(1+5%)*3%
(3)申报:纳税申报期内,在机构所在地完成纳税申报,征收率为5%
申报税款=(销售额+价外收入)/(1+5%)*5%-已预缴税款
房地产开发企业销售商品房增值税问题总结
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